Contratos Imobiliários Resumo

Contratos Imobiliários Resumo

a) Foro competente: Acorde com o mandamento do art. 94 do Código de Processo Civil, competente será
o foro do domicílio do réu, salvo foro de eleição, que
deverá ser respeitado. Entretanto, tratando-se de relação de consumo, de acordo com os arts. 6º,
VIII, 51 e 101, I, da Lei 8.078/1990, não há como o fornecedor eleger foro distinto daquele do
domicílio do consumidor, que prevalece.1
b) Legitimidade ativa: promitente comprador ou mutuário. c) Legitimidade passiva: promitente
vendedor ou mutuante. d) Valor da causa: valor da revisão pretendida.2
e) Petição inicial: deverá respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil e, sendo
rito sumário, também os requisitos dos arts. 275 e seguintes, além da indicação do valor
incontroverso, que deverá continuar sendo pago – art. 50, da Lei 10.931/2004.
f) Procedimento: comum, rito ordinário ou sumário, dependendo do valor da causa (até sessenta
salários mínimos, rito sumário).
Os negócios jurídicos, antes de qualquer princípio e antes mesmo da obrigatoriedade do que foi
convencionado, devem respeito à boa-fé.
No que pertine aos contratos, a boa-fé vem determinada nos arts. 113 e 422 do Código Civil:

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua
celebração.
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua
execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Da mesma forma, nas relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/1990:

Art. 4º A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades
dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses
econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações
de consumo, atendidos os seguintes princípios:
(...)
III – harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da
proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a
viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art. 170, da Constituição Federal),
sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores;
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que: (...)
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em
desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

Portanto, é possível afirmar que o respeito à boa-fé nos contratos é exigência do Código Civil e,
igualmente, do Código de Defesa do Consumidor. Aliás, o Código Civil, no art. 422, é imperativo,
determinando a conduta da boa-fé pelos contratantes.
Mas o que é a boa-fé?
Da leitura dos dispositivos mencionados, especialmente dos arts. 113 e 422 do Código Civil,
infere-se que a boa-fé se divide em duas vertentes:
a) Boa-fé subjetiva; e b) Boa-fé objetiva.
A boa-fé subjetiva é aquela que representa conduta psicológica do contratante, que imagina não
estar prejudicando o outro. É a consciência de não estar prejudicando com a prática do negócio
jurídico.
Em outras palavras, a boa-fé subjetiva representa a convicção do contratante de que não se encontra
afrontando um direito alheio. Segundo Miguel Reale:3






a boa-fé não constitui um imperativo ético abstrato, mas sim uma norma que condiciona e legitima
toda a experiência jurídica, desde a interpretação dos mandamentos legais e das cláusulas
contratuais até as suas últimas consequências.
Daí a necessidade de ser ela analisada como conditio sine qua non da realização da justiça ao longo
da aplicação dos dispositivos emanados das fontes do direito, legislativa, consuetudinária,
jurisdicional e negocial.
Em primeiro lugar, importa registrar que a boa-fé apresenta dupla faceta, a objetiva e a subjetiva.
Esta última – vigorante, v.g., em matéria de direitos reais e casamento putativo – corresponde,
fundamentalmente, a uma atitude psicológica, isto é, uma decisão da vontade, denotando o
convencimento individual da parte de obrar em conformidade com o direito. Já a boa-fé objetiva
apresenta-se como uma exigência de lealdade, modelo objetivo de conduta, arquétipo social pelo qual
impõe o poder-dever que cada pessoa ajuste a própria conduta a esse arquétipo, obrando como obraria
uma pessoa honesta, proba e leal. Tal conduta impõe diretrizes ao agir no tráfico negocial,
devendo-se ter em conta, como lembra Judith Martins Costa, “a consideração para com os interesses
do alter, visto como membro do conjunto social que é juridicamente tutelado”. Desse ponto de vista,
podemos afirmar que a boa-fé objetiva se qualifica como normativa de comportamento leal. A conduta,
segundo a boa-fé objetiva, é assim entendida como noção sinônima de “honestidade pública”.
Concebida desse modo, a boa-fé exige que a conduta individual ou coletiva – quer em Juízo, quer
fora dele – seja examinada no conjunto concreto das circunstâncias de cada caso. Exige, outrossim,
que a exegese das leis e dos contratos não seja feita in abstrato, mas sim in concreto. Isto é, em
função de sua função social.
Com isto quero dizer que a adoção da boa-fé como condição matriz do comportamento humano, põe a
exigência de uma “hermenêutica jurídica estrutural”, a qual se distingue pelo exame da totalidade
das normas pertinentes a determinada matéria.
Nada mais incompatível com a ideia de boa-fé do que a interpretação atômica das regras jurídicas,
ou seja, destacadas de seu contexto. Com o advento, em suma, do pressuposto geral da boa-fé na
estrutura do ordenamento jurídico, adquire maior força e alcance do antigo ensinamento de Portalis
de que as disposições legais devem ser interpretadas umas pelas outras.
O que se impõe, em verdade, no Direito, é captar a realidade factual por inteiro, o que deve
corresponder ao complexo normativo em vigor, tanto o estabelecido pelo legislador como o emergente
do encontro das vontades dos contratantes.
É que está em jogo o princípio de confiança nos elaboradores das leis e das avenças, e de confiança
no firme propósito de seus destinatários no sentido de adimplir, sem tergiversações e delongas,
aquilo que foi promulgado ou pactuado.
Portanto, a boa-fé objetiva representa um dever de conduta, de agir de forma honesta e leal, de
acordo com a função econômica e social do contrato.

Não age respeitando a boa-fé, por exemplo, aquele que impõe contrato ininteligível ao homem médio
ou que deliberadamente omite o valor total a ser pago sob o manto de cláusulas redigidas com termos
técnicos ou dependentes de fórmulas paramétricas para o cálculo do valor devido.
A consequência do desrespeito à boa-fé será a nulidade do contrato ou da cláusula que a afronta,
inferência que emana tanto do Código Civil quanto do Código de Defesa do Consumidor.
Essa é a posição do já citado Professor Miguel Reale,4  que conclui que quando o art. 104 [do
Código Civil] dispõe sobre a validade do negócio jurídico, referindo-se ao objeto lícito, neste
está implícita a sua configuração conforme à boa-fé, devendo ser declarado ilícito todo ou parte do
objeto que com ela conflite.
Logo, como todo ato ilícito, impõe o dever de indenizar aquele que não observou a boa-fé em razão
da responsabilidade, quer se considere extracontratual fundamentada no art. 186 do Código Civil,
quer se considere contratual, que resta configurada nos termos do art. 389 do Código Civil.5
Posta assim a questão, podemos afirmar que, ao lado das causas de invalidade do negócio jurídico,
como o agente absolutamente incapaz e a ausência de forma prescrita em lei, a ausência de boa-fé
invalida, torna nula a disposição que a enfrenta por ser ilícita, nos termos dos arts. 104, 166, e
182 do Código Civil.
Em suma, nos termos dos arts. 104 e 166 do Código Civil, tornam nulo o negócio jurídico:

a) Ausência da forma prescrita em lei, como, por exemplo, um contrato de compra e venda de imóvel
de valor superior a trinta vezes o salário mínimo por instrumento particular, vez que se exige a
escritura pública (Código Civil, art. 108);
b) Ato praticado por agente absolutamente incapaz (Código Civil, art. 3º);
c) Objeto ilícito, contrário à lei (normas de ordem pública), impossível ou indeterminável.
Sendo assim, nesses casos, como se trata de nulidade absoluta, a ação declaratória para buscar esse
reconhecimento não prescreve jamais e a mácula pode ser reconhecida de ofício pelo juiz.
Os efeitos desse reconhecimento são retroativos à data da prática do ato (ex tunc).
Ainda que seja assim, segundo o preclaro Professor Miguel Reale,6 é claro que nenhum jurista pode
ser contrário à elaboração de “categorias jurídicas” destinadas à disciplina dos fatos sociais,
atendendo às exigências da igualdade entre fatos da mesma espécie, mas o que é criticável é
pretender que tal solução seja obtida tão somente graças a fórmulas de natureza jurídica, sem levar
em conta os fins éticos e econômicos, por aqueles também reclamados.
O que aqui se critica é o exclusivismo jurídico dominante na visão positivista do Direito, que se
contenta com princípios e regras de caráter empírico ou factual.
A vida do Direito não se reduz a uma sucessão de fatos desvinculados dos valores que lhes dão
sentido e significado, de cuja correlação dialética emerge a regula iuris.
Daí a orientação assumida pelos autores do Anteprojeto do Código Civil, sistematizado e publicado
em 1972, o qual, devidamente revisto culminou no Projeto de 1975, enviado ao Congresso Nacional,
nele já apresentada a eticidade, cuja raiz é a boa-fé, como um dos princípios diretores que o
distinguem do individualismo do Código revogado de 1916.
O resultado da compreensão superadora da posição positivista foi a preferência dada às normas ou
cláusulas abertas, ou seja, não subordinadas ao renitente propósito de um rigorismo jurídico
cerrado, sem nada se deixar para a imaginação criadora dos advogados e juristas e a prudente, mas
não menos instituidora, sentença dos juízes.
Em outras palavras, o Código Civil encerra cláusulas gerais, permitindo a evolução do Direito e da
interpretação de acordo com a boa-fé, a função social do contrato e as necessidades sociais.
Prevê o Código Civil as hipóteses de nulidade absoluta dos negócios jurídicos, o que faz no art.
166:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
I – celebrado por pessoa absolutamente incapaz;
II – for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
III – o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito; IV – não revestir a forma
prescrita em lei;
V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade; VI – tiver
por objetivo fraudar lei imperativa; VII – a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a
prática, sem cominar sanção.
Para Emílio Betti, a invalidade é aquela falha de idoneidade para produzir, por forma duradoura e
irremovível, os efeitos essenciais do tipo.7
Segundo Clóvis Beviláqua, quando o ato ofende princípios básicos da ordem jurídica, princípios
garantidores dos mais elevados interesses da coletividade, é bem de ver que a reação deve ser mais
enérgica, a nulidade deve ser de pleno direito, o ato é nulo.8
No mesmo sentido, Bassil Dower ensina: oato nulo nenhum efeito produz em tempo algum, nem em juízo
ou fora deste, porque tal ato não teve nascimento, nunca existiu.9
Posta assim a questão, não se confirmam, não se ratificam, não se consertam (Código Civil, art.
169), devendo, se for do interesse das partes, outro ato ser praticado sem a mácula da nulidade.
Embora o ato nulo não seja passível de convalidação ou ratificação, sendo, inclusive, possível o
reconhecimento de ofício pelo juiz (Código Civil, arts. 168 e 169), para Arnaldo Rizzardo, mesmo
que não produzindo efeitos no sentido legal, de acordo com o princípio latino “quod nullum est
nullum producit effectum”, vai
o negócio tendo eficácia perante terceiros enquanto não se declarar a nulidade. Daí a necessidade
de se ingressar com a ação própria para a declaração da nulidade.10
Nessa medida, a sempre acatada lição do saudoso Prof. Silvio Rodrigues11: o ato nulo não produz
qualquer efeito, pois “quod nullum est, nullum producit effectum”. E essa nulidade, absoluta,
segundo ele, repercute na sentença: poder-se-ia sustentar que a sentença que proclama a nulidade
absoluta é declaratória,
enquanto que o julgado afirma a nulidade relativa é constitutivo. Enquanto a nulidade relativa pode
convalescer, se as partes assim o quiserem, a nulidade
absoluta jamais se cura, vedado que fica ao juiz supri-la, ainda a requerimento das partes (CC,
art. 168, parágrafo único, in fine ).
Entre os mais modernos, a lição clássica é mantida. Posta assim a questão, ensina Flávio Tartuce:12
 A nulidade absoluta ofende regramentos ou normas de ordem pública, sendo o negócio absolutamente
inválido, cabendo ação correspondente para declarar a ocorrência do vício.
E essa declaração de nulidade opera seus efeitos ex tunc, ou seja, retroativos à data da prática do
ato.13
Deveras, não se pode emprestar qualquer validade ou desconstituir aquilo que é nulo, diferentemente
do ato anulável, este sim passível de desconstituição. Portanto, os atos nulos indubitavelmente
desafiam sentença declaratória, inclusive o ato simulado nos termos do art. 168 do Código Civil,
que será adiante analisado de forma específica pela importância que representa para o direito
imobiliário.
Posta assim a questão, impossível cogitar-se de decadência ou de prescrição da pretensão de
declaração de ato nulo, diferenciando a questão da mera anulabilidade, sendo relevante verificar,
mais uma vez, a lição de Silvio Rodrigues: a prescrição dos atos anuláveis equivale a uma
ratificação presumida. Ora, os atos nulos são irratificáveis, portanto, a meu ver,
imprescritíveis.14
Nesse sentido, a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Anulação de negócio jurídico e cancelamento de registro
imobiliário. Preliminar de prescrição rejeitada. Negócio jurídico simulado é nulo e, portanto, não
se sujeita à prescrição. Nulidade do processo por ausência de litisconsortes necessários não
citados. Regular composição do polo passivo. Ausência de nulidade. Imóvel adquirido por ascendente
que, para evitar constrição do bem em execução fiscal, simula venda a descendente. Nova simulação
de venda para outro irmão. Simulações reconhecidas. Provas orais que deixam bem evidenciado que os
fatos narrados na inicial são verdadeiros. Nulidade de pleno direito reconhecida. Aplicação do
artigo 252 do Regimento Interno do TJSP. Ratificação dos fundamentos da sentença. Sentença mantida.
Recurso improvido (Apelação nº 0019941-29.2006.8.26.0000, rel. Adilson de Andrade, Bauru, 3ª Câmara
de Direito Privado, j. em 07.06.2011, Data de registro: 07.06.2011. Outros números: 4426174400).

Agnelo Amorim Filho esclarece, de forma prática:

Reunindo-se as três regras deduzidas acima, tem-se um critério dotado de bases científicas,
extremamente simples e de fácil aplicação, que permite, com absoluta segurança, identificar, a
priori, as ações sujeitas a prescrição ou a decadência, e as ações perpétuas (imprescritíveis).
Assim:
1ª Estão sujeitas a prescrição: todas as ações condenatórias e somente elas (arts. 177 e 178 do
Código Civil) [1916];
2ª Estão sujeitas a decadência (indiretamente), isto é, em virtude da decadência do direito a que
correspondem: as ações constitutivas que têm prazo especial de exercício fixado em lei;
3ª São perpétuas (imprescritíveis): a) as ações constitutivas que não têm prazo especial de
exercício fixado em lei; e b) todas as ações declaratórias.
Várias inferências imediatas podem ser extraídas daquelas três proposições. Assim: a) não há ações
condenatórias perpétuas (imprescritíveis), nem sujeitas a decadência; b)
não há ações constitutivas sujeitas a prescrição; e c) não há ações declaratórias sujeitas a
prescrição ou a decadência.

Sobre o assunto, esclarecem, ainda, Nelson Nery Jr. e Rosa Maria Andrade Nery:O reconhecimento da
nulidade é matéria de ordem pública, não estando sujeito à prescrição, decadência ou preclusão.15
Flávio Tartuce16  não diverge: Inicialmente, quando há nulidade absoluta, deve ser proposta uma
ação declaratória de nulidade que segue, regra geral, o rito ordinário. Essa ação, diante de sua
natureza predominantemente declaratória, é imprescritível, ou melhor, tecnicamente, não está
sujeita a prescrição ou decadência. A imprescritibilidade ainda está justificada porque a nulidade
absoluta envolve preceitos de ordem pública, impedindo, consequentemente, que o ato convalesça pelo
decurso do tempo (art. 169 do CC).
De fato, trata-se da mais pura e direta aplicação do Código Civil, que não deixa qualquer margem
para interpretações:

Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do
tempo.

A simulação é a declaração enganosa da vontade que visa produzir efeito diverso daquele declarado,
ou seja, o ato possui aparência diversa ou representa fingimento de negócio para prejudicar
terceiros, gerando nulidade absoluta do ato praticado.
Esta é a previsão do Código Civil:
Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na
substância e na forma.
§ 1º Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:
I – aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se
conferem, ou transmitem; II – contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não
verdadeira;
III – os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.
§ 2º Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico
simulado.
Para Clóvis Beviláqua, com fundamento em Teixeira de Freitas, asimulação é toda declaração enganosa
da vontade, visando a produzir efeito diverso do ostensivamente indicado.17
Nela, as partes combinam e manifestam um contrato que aparece contrariamente ao pretendido. (...)
Pretende-se realmente aquilo que se passa no interior das consciências, mas expressando algo
diferente. Os terceiros é que são enganados (...) ilaqueados em sua vontade, ou decorre um prejuízo
para eles.18
Em linhas gerais, na simulação, a manifestação volitiva contida no negócio jurídico é mentirosa e,
ainda assim, é sustentada de comum acordo entre as partes que buscam, com isto, enganar terceiros.
Assim sendo, a ação de nulidade de negócio simulado busca obter declaração de nulidade de negócios
aparentemente regulares nos quais as partes colimam atingir resultado diverso daquele que
externaram, seja em benefício próprio, seja em benefício de terceiro.
Nesses termos, a anulação do ato simulado pode ser requerida por terceiros prejudicados ou pelo
Ministério Público, quando lhe couber intervir (Código Civil, art.
168), jamais pelas partes (nemo auditur turpitudinem suam allegans).
A simulação pode ser exemplificada pela venda a descendente ou concubina por interposta pessoa, uma
vez que a venda direta é vedada pelo Código Civil nos arts. 496 e 550 ou, ainda, a cessão de
direitos hereditários para não conceder a preferência a coerdeiro (Código Civil, art. 1.794), sob a
roupagem de ato gratuito, quando, na verdade, é oneroso. Outros exemplos são a transferência
simulada de bens para enganar cônjuge na separação e a execução simulada de dívidas às portas de
pedido de reparação de danos contra o vendedor.
Diferencia-se da fraude contra credores, uma vez que, nesta, o negócio representa exatamente o que
foi entabulado e na simulação o negócio na verdade inexiste ou esconde outro, diverso do que foi
praticado.
Quanto à natureza do engano, portanto, a simulação pode ser relativa ou absoluta.
Será relativa na hipótese de representar ocultação de outro negócio que se quer dissimular, como é
o caso do exemplo da venda a descendente por interposta
pessoa para burlar a proibição do art. 496 do Código Civil.
O Código Civil, no mesmo dispositivo que prevê a nulidade do negócio jurídico simulado (art. 167),
prevê a subsistência do negócio jurídico dissimulado, prevendo como requisitos para essa
subsistência a sua validade na sua substância e forma.
A dissimulação, do latim dissimulatio, de dissimulare, embora tenha significado próximo àquele
atribuído à simulação, ou seja, o fingimento, representa ocultação. Ensina Mário Benhame19: A
dissimulação caracteriza a simulação relativa mediante a qual as partes celebram um negócio
jurídico que não querem
celebrar, mas o fazem para disfarçar outro negócio, que realmente querem celebrar.
Caracterizam-se na hipótese de ato dissimulado, simulação relativa, negócio efetivamente praticado,
mas de forma disfarçada, sob o manto de outro que oculta e disfarça, diferentemente da simulação
absoluta, na qual ato algum é praticado a não ser na mera aparência.
Por exemplo: caso herdeiro, sabendo que não pode ceder direitos hereditários a terceiros sem
conceder a preferência a coerdeiro (Código Civil, art. 1.794), nada obstante o faz sob o manto de
cessão gratuita, embora, na verdade, seja negócio jurídico oneroso, a cessão gratuita operada é
dissimulada para esconder a verdadeira natureza onerosa do negócio.
Assim, a simulação é absoluta na medida do fingimento de negócio jurídico que não foi praticado,
como, por exemplo, a venda de imóvel para fraudar separação. Quanto à repercussão, a simulação
poderá ser inocente se não prejudica terceiros. Nessa eventualidade o contrato permanece.
Em consonância com o acatado, ao ato dissimulado somente se atribui validade se respeitar a forma,
quando prescrita e, ainda, se não prejudicar terceiros. É o caso da venda de imóvel a uma namorada
por homem solteiro e solvente, quando, na verdade, se trata de doação.
A simulação será culposa se a finalidade do contratante for prejudicar terceiros, fraudar o Fisco
ou burlar a lei, o que anula o ato jurídico.
De fato, de acordo com o art. 167 do Código Civil, da simulação decorre a nulidade do negócio
jurídico. Todavia, se a simulação for relativa e o ato puder subsistir porque válido na substância
e na forma, mesmo que em parte, subsistirá.
É o que ocorre, por exemplo, com o valor declarado na escritura de compra e venda de imóvel, menor
que o valor real do contrato, caso em que o valor real subsiste em detrimento do valor aparente,
que é nulo.
A nulidade, portanto, é absoluta, ou seja, o ato não é válido, constatação que decorre diretamente
do art. 167 do Código Civil.
Por fim, terceiros de boa-fé não são prejudicados pela nulidade. Nesse caso, poderão defender-se,
alegando a boa-fé, ou seja, o desconhecimento da mácula que inquinava a aquisição do direito.
Assim, se alguém adquire imóvel cujo negócio anterior fora simulado e se não tiver como identificar
essa mácula, não poderá ser atingido pela nulidade do negócio jurídico. Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Locação de Imóveis. Execução. Embargos de terceiro julgados
procedentes. Preliminar de cerceamento de defesa. Não reconhecimento. Súmula 84 do STJ que legitima
a propositura dos embargos de terceiros pelo possuidor, porém não induz à sua procedência. Posse.
Prova. Ausência. Aquisição. Contrato particular não registrado. Formalização subsequentemente à
expedição do mandado de constrição judicial. Instrumento antedatado. Reconhecimento de firmas em
Cartório de Notas em data imediatamente anterior à constrição. Simulação. Caracterização. Nulidade
do negócio jurídico simulado. Reconhecimento. Artigo 167, “caput”, do Código Civil. Inoponibilidade
em face do direito de terceiro de boa-fé. Inteligência do disposto no § 2º do artigo 167, do Código
Civil. Sentença reformada. Recurso provido (Apelação nº 0076622-
19.2006.8.26.0000, rel. Luis Fernando Nishi, Jaú, 32ª Câmara de Direito Privado, j. em 01.09.2011,
Data de registro: 03.09.2011. Outros números: 1053060200).
em face do direito de terceiro de boa-fé. Inteligência do disposto no § 2º do artigo 167, do Código
Civil. Sentença reformada. Recurso provido (Ape
19.2006.8.26.0000, rel. Luis Fernando Nishi, Jaú, 32ª Câmara de Direito Privado, j. em 01.09.2011,
Data de registro: 03.09.2011. Outros números: 1053060200).

Trecho retirado do livro Direito Imobiliário de Scavone Jr
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