compra e venda, doação, troca, empréstimo e locação



COMPRA E VENDA

O que seção de direito?
Todo tipo de contrato é uma seção de direito.
São divididas em 5 seções de propriedade
Efeitos do domínio que permite ao proprietário utilizar o bem.
  1. Jus utendi – usar (dentro da sua destinação)
  2. Jus abutendi – abusar ( desvio da finalidade)
  3. Jus fruendi – frutos e rendimentos (fazer dinheiro)
  4. Jus alienandi – doar/vender ( dar em testamento)
  5. Jus disponendi – consumir/destruir/abandonar.

Conforme vou cedendo o meu direito ao outro eu estou criando um novo contrato.

Quais são os topóides dos contratos?
- Titulo (forma que se é nomeado o contrato, caso não tenha nome posso chamar de sessão....)
- Qualificação das partes, testemunhas
- Objeto (descrever de forma minuciosa)
- Prazo de vigência
- Valor do negócio
- Local de pagamento (quando não especificado será sempre o domicilio do devedor)
- Obrigações
- Resilição (como terminar um contrato)
- Multas
- Garantias
- Honorários
- Foro de eleição
- Assinaturas

Formação do contrato
Todo contrato vai ligar um credor a um devedor através de um vinculo obrigacional.
Estas partes estão ligadas a uma prestação que alguém paga e alguém recebe.
Um contrato é um conjunto de vários vínculos obrigacionais com escopo de regulamentar a relação entre-parts.

O contrato faz a lei entre as partes

Compra e Venda
È o contrato pelo qual o vendedor se obriga a transferir o domínio da coisa móvel ou imóvel ao comprador mediante paga em dinheiro art. 481 CC

                                                        Rés Coisa  
                                                         Domínio
                                 Vendedor    Comprador
                                                         Dinheiro

O contrato de compra e venda cria uma obrigação pessoal e não gera a obrigação real (àquela que vincula à coisa), portando não é oponível contra todos.

Caso o vendedor não entregue a “coisa” ele terá que indenizar o comprador, mas não será obrigado a entregar o bem.

Transmissão de Propriedade.

O contrato de compra e venda em si não é a transmissão de propriedade
Domínio é o reflexo da propriedade

Quando a coisa é móvel só ocorre a transmissão de propriedade com a tradição, ou seja, com a entrega da coisa.
Se for bem imóvel a transmissão se dá com a escritura no registro de imóveis.
Imóvel = Registro
Móvel = Entrega

Formas de se adquirir uma propriedade
I- Compra,
II- doação
III- herança
IV- ocupação.

A união das características com os efeitos você consegue montar vários contratos.

Características do Contrato de Compra e Venda.
I- Bilateral
II- Oneroso
III- Consensual
IV-Comutativo
V- Translativo

Elementos do Contrato de Compra e Venda.
I- Partes
II- Coisa
III- Preço

Partes – Para ser parte em um negocio precisa ter capacidade, domínio da coisa e capacidade especifica.

Exemplo de capacidade especifica:

O Tutor não pode comprar e nem vender nada para o tutelado, mesmo que seja vantajoso para o tutelado. Logo o tutor e o tutelado não pode ser parte em um negocio. Ou seja, para se fazer um contrato de compra e venda, não pode ter vedação pela lei. Se fizer negocio com a parte, e a mesma for menor, o negocio é nulo, se for nulo este negocio nunca se valida.
Quando o negocio for anulável, pode ter validade após a decadência. Em regra o prazo decadencial é de 2 anos.
Com exceção para os vícios de vontade. Art. 171, II e 178 C.C. Para os vícios de vontade o prazo é de 4 anos decadencial conf. Art. 178 CC.
Os vícios são: Coação, dolo, fraude ao credor, estado de perigo ou lesão.

Ação Pauliana – é a ação para anular a transferência de bens em fraude contra credores.

No processo de execução a fraude não é contra credores e sim contra a execução. Neste caso o juiz ignora a venda, pois ela é ineficaz.
 Ex.: Vender o bem no mesmo dia ou depois da execução. O juiz simplesmente ignora a venda realizada.

O conjugue para vender um bem do casal precisa da outorga do outro cônjuge. Art. 1.647 C.C.
Quando o marido precisa da outorga da mulher para vender chama-se oxória.
Quando a mulher precisa da outorga do marido para vender chama-se marital.
Agora se os mesmos estiverem casados em separação de bens não será necessária a outorga. Art. 1647 CC, caput.

Caso a venda se realize sem a outorga de um dos cônjuges, e o mesmo se sentir lesada, poderá anular a venda até 2 anos após o termino da sociedade conjugal. Art. 1649 CC.

O Contrato de Compra e Venda pode ser de coisa futura.
Ex.: Imóvel na planta; Encomendar um terno para um alfaiate, etc.
Porém tem que ser de coisa lícita, possível, determinada ou determinável. Pode ser também de risco dependente de uma aposta e/ou sorte. Ex. Um plantio de feijão.

Preço
Deve ser combinado entre as partes. Não se admite contrato de compra e venda quando o preço é arbitrado por somente uma das partes. Art. 489cc. Mais caso a parte contraria pegue a coisa será valida. O preço não pode ser dado depois da entrega da coisa, o mesmo deve ter sido expresso antes para a outra pessoa poder decidir se quer ou não à coisa.

Após a entrega da coisa se o mesmo não for pago não pode pegar a coisa de volta. Pois o contrato de compra e venda só gera direito obrigacional e não direito real.

Por arbitramento art. 485 CC
È comum no caso de corretagem. As partes fazem um acordo e pede para um terceiro avaliar e dizer o quando vale.

Por Índice art. 486cc
Fixado por um índice do mercado. Ex. Carro que o valor é fixado pela tabela FIPE.

Art. 318 proíbe o pagamento em moeda estrangeira. É um artigo especifico do contrato de compra e venda, pois deve-se pagar em moeda nacional corrente.

Classificação do contrato de Compra e venda.

O contrato de Compra e venda é um contrato típico, pois tem previsão legal. Ele também é bilateral (duas partes), sinalagmático, (quando prevêem obrigação/deveres para ambos os lados), comutativo (ambas as partes conhecem previamente sua obrigações) e consensual (basta o consenso, acordo entre as partes para existir, não precisa da entrega da coisa).

O que vem primeiro é o pagamento.

Gratuito – quando uma pessoa ganha e a outra perde.
Oneroso – quando ambas perdem e ganham.

Porque compra e venda é um contrato consensual porque não se exige a entrega da coisa.

A diferença entre consensual e o contrato real é que no real precisa haver a entrega da coisa e no consensual basta a aceitação, a manifestação de vontade.

E contrato de compra e venda é informal. Exceto para compra e venda de imóvel art. 108 CC.

A obrigação de pagar é do:
O vendedor paga todas as despesas referente a tradição e o comprador paga toda as despesas com o registro, salvo se for estipulado alguma cláusula expressa no contrato sobre o assunto.

O interesse em se fazer o registro é do comprado art. 490 CC.

Riscos do negocio.
Regra geral é “rés periti domíno”, (a coisa se perde para o dono).
Exceção quando o comprador está em mora com a sua obrigação.

Ex. Compra algo e fica de retirar e deixa passar o prazo, mais como o item adquirido era perecível acabou estragando. Neste caso a responsabilidade é do comprador.

Restrições
A venda de ascendentes para descendentes deve constar a anuência dos demais descentes e/ou cônjuge se for casamento em comunhão de bem ou parcial. Art. 496 CC e 1.647 CC.

Venda para cônjuges art. 499
Quando for comunhão total de bem – não existe venda dos bens, pois os mesmos são comuns aos dois.
Quando a comunhão for parcial é possível se vender o bem anterior ao casamento, mas o bem não se tornará comum, mesmo comprado depois do casamento.

Impedidos por oficio ou capacidade especifica art. 497

Condomínio de coisa em divisa art. 504
A pessoa deve primeiro oferecer a coisa que está para ser vendida ao co-proprietário. Caso o mesmo não o faça o co-proprietário terá 180 dias para fazer um deposito no valor da venda e pedir o cancelamento da mesma.

Coisa alugada lei. 9.245/91 art. 27 a 31.
O locatório só terá a preferência se houver averbação do contrato de compra e venda no cartório de registro de imóvel. Neste caso o mesmo deverá ser notificado da venda e terá 30 dias para falar se tem interesse ou não na compra. O prazo da averbação é de até 30 dias antes da notificação. Caso não tenha averbação não terá a preferência.

Cláusula de exclusividade
Em alguns contratos poderá constar a cláusula de exclusividade

Venda à vista art. 491
Na venda a vista o vendedor não é obrigada a entregar a coisa antes do pagamento.

Garantia do fornecedor
Garantia Contratual é àquela em que o fornecedor garante um determinado prazo de garantia. Quando acabar a garantia contratual terá inicio a garantia legal desde que não ultrapasse os 5 anos, porque depois de 5 anos decai o direito.

Todo vendedor deve garantir a evicção

Evicção art. 447
È quando o vendedor vende um bem a outra pessoa e uma terceira pessoa entra com uma ação contra este comprador alegando que o bem que ele comprou não pertencia ao vendedor é sim a ele (terceira pessoa)
Neste caso o vendedor deve garantir ao comprador a devolução do dinheiro mais perda e danos.

Vícios
Art. 26 da lei do consumidor

Vícios redibitórios art. 441
Descobrindo o defeito pode-se solicitar o valor pago de volta, ou desconto. (pelo código civil).
Pelo código do consumidor você pode solicitar a troca.
Na relação civil você está processando uma pessoa física, já no direito do consumidor você está processando a pessoa jurídica.
O fornecedor tem o direito de tentar conserta o produto.
Quando o prazo for decadencial inicia se a contagem no mesmo dia.

Debito anterior art. 502
O vendedor é responsável por todo o debito até a tradição.

Propter Rem = dívida da própria coisa

Venda Ad Mensuran
È a única venda que existe no CDC. Nessa venda o fornecedor deve dar a metragem exata.

Venda ad Corpus art. 500
Esta venda só é possível no CC. Não precisa dar a metragem exata.

Se a compra for feita de pessoa jurídica usa- se o CDC e for feita por pessoa física usa o CC.

O prazo de cobrança do excedido é de 1 ano

Se o vendedor provar que não sabia que a metragem era superior ao que ele estava vendendo o mesmo terá direito de cobrar a diferença a maior.

Pacto acessório de compra e venda

Retrovenda art. 505
È o direito do vendedor de recomprar o bem. Neste caso no momento que o vendedor quiser comprar o bem de volta ele paga o valor que o comprador pagou e pega o bem, não precisa da autorização do comprador, pois o mesmo já a havia dado.

Venda a contento art. 509
Onde o comprador vai experimentar a mercadoria. A venda fica condicionada ao agrado do vendedor.

Reserva de Domínio art. 521CC e 1.070 CPC
A reserva de domínio é a clausula especial do contrato de compra e venda onde o vendedor fica com a propriedade resolúvel, mais entrega a posse direta ao comprador, com isso o comprador só será o proprietário da coisa no dia da quitação.
Vantagens:
- No caso de inadimplemento da obrigação por parte do comprador o vendedor tem direito a ação possessória e reivindicatória.
- Com relação ao carro o proprietário fica isento da responsabilidade por acidente
- Não se pode penhorar carro com reserva de domínio

Venda sobre documentos art. 529
È aquela a onde o comprador não recebe o bem pela tradição, mas sim pela entrega dos documentos de propriedade em seu nome.
E feita à transferência documental do vendedor para o comprador por meios de documentos.

Preempção art. 513
È o direito de preferência da compra de um bem imóvel. É uma cláusula dentro do contrato de compra e venda que obriga o novo proprietário a oferecer ao antigo vendedor o bem quando ele for vender nas mesmas condições anteriores.

Troca ou Permuta art. 533
A troca é obrigação de dar uma coisa para outra, que não seja dinheiro.
Como o próprio nome diz, trata-se de contrato pelo qual cada contratante tem como obrigação entregar uma coisa, recebendo outra, diferente de dinheiro.

A troca se assemelha a um contrato de compra e venda em que trocantes mostram-se reciprocamente compradores e vendedores.

Características
Essa troca entre as coisas não precisa ser das mesmas espécies, ou seja, pode ser de espécies diferentes. P.ex. coisa móvel por coisa imóvel.

A diferença do contrato de troca para o de compra e venda é justamente que no contrato de compra e venda não se pode pedir o objeto de volta e na troca posso, caso a outra parte não cumpra com a sua parte, pelo princípio da exceção de contrato não cumprido.

Se a outra parte não der o que prometeu a outra parte pode pedir de volta o que tinha dado (cabe a repetição do bem se houve inadimplemento)

Repetição = usado no direito para expressar “que deve ser devolvido a mesma coisa”

Tudo o que pode ser objeto da compra e venda pode ser da troca, exceto o dinheiro. O artigo 221 do Código Comercial expressa:

"Tudo o que pode ser vendido pode ser trocado".

É possível à permuta desigual. Neste caso você por complementar a parte restante em dinheiro desde que o valor chegue a torno de 5%.
Desigualdade de valores é possível pequena torna de valor desprezível. (torna = troco, parte em dinheiro)

Posso trocar um bem móvel por um bem imóvel? Sim

Prazo
Os prazos para a entrega de bens no contrato de troca podem ser ajustados de maneira idêntica ou diversa entre as partes.
Fica a critério dos trocantes, de acordo com vontade e concordância destes.
Despesas
Na troca as despesas são somadas e divididas entre ambos. Cada um pagará a metade das despesas com a tradição e o registro.


Ascendente e descendente
A troca de bens de valores desiguais entre ascendentes e descendentes é anulável (como também o é a venda). A permuta entre entres pode ocorrer desde que seja de valor igual.
É necessário o consentimento dos demais descendentes (quando a estes a troca representar prejuízo patrimonial) ou o consentimento do cônjuge do alienante (dispensado, em se tratando de regime de separação obrigatória de bens).

Regra final
Aplica-se a troca e permuta tudo que for aplicável a regra de compra e venda, exceto o pedido de repetição (devolução).

Observação
O contrato de troca também pode ser chamado de PERMUTA, CÂMBIO OU ESCAMBO. Porém, tais denominações tornaram-se mais apropriadas a determinados tipos de troca:

-Escambo: troca internacional de bens e serviços
-Câmbio: troca de moedas
-Permuta: troca de imóveis

Doação art. 538
Contrato em que uma pessoa, o doador, agindo por determinação própria (liberalidade), transfere gratuitamente de seu patrimônio bens ou vantagens para os de outra, o donatário, que os aceita (consentimento).
O objeto doado, sejam valores ou vantagens, sai do patrimônio do doador para integrar o patrimônio do donatário.

Vantagem patrimonial
O doador vai sofre uma diminuição patrimonial e o donatário vai ter um aumento patrimonial de mesmo valor. É uma das características da doação.

O Contrato de Doação, por si só, não opera a transferência da propriedade do seu objeto. Para isso, é necessário que o doador promova o registro (no caso de bens imóveis), ou a tradição do bem doado (para bens móveis).

Característica
São elementos essenciais ao ato da doação:

- Gratuidade.

- Vontade de doar por parte do doador (animus donandi).

- Aceitação do benefício por parte do donatário (consentimento, aceite sem vícios).

- Transferência de bens ou vantagens do patrimônio do doador ao patrimônio do donatário.

A Doação é um contrato pessoal, onde o donatário não pode exigir a coisa enquanto o doador não fizer a tradição. Não pode exigir o bem só a reparação.
Tem que ter toda a forma de contrato é mais do que isto tem que haver o ACEITE livre de vícios.

O contrato de doação é formal tem que ser por instrumento público ou particular. Não existe doação verbal com uma única exceção desde que o objeto doado seja de valor pequeno e que a tradição seja imediata.

São partes no Contrato de Doação:

Doador (ofertante): aquele que se desfaz da coisa doada, agindo com animus donandi, ou seja, vontade de doar (liberalidade).

Donatário (aceitante): aquele que é beneficiado ao aceitar a coisa doada, que consente em recebê-la.

Prazo

Para a validade do ato da doação é necessária a aceitação do donatário, pois sem o consentimento deste o contrato não se aperfeiçoa.

Portanto, é comum que o doador estabeleça um prazo para que o donatário aceite ou não a coisa doada.

Se a parte beneficiada não se manifestar dentro do prazo previsto, entender-se-á como aceita a doação.

Aceite Presumido
Considera-se aceite presumido sempre que a doação for gratuita, sem ônus ou condições (encargos) e o donatário não expressa o aceite, dentro do prazo de 30 dias, será considerado como aceito.
Exemplo de doação sem ônus: Testamento, Herança positiva.

O aceite será considerado presumido se for incapaz absoluto.

Requisitos Subjetivos

1 - O doador precisa ser maior de 18 (dezoito) anos ou emancipado, com capacidade de se dispor dos seus próprios bens.

2 - O donatário deve ser pessoa, podendo ser física ou jurídica.

Requisitos Objetivos
O bem a ser doado deve ser passível de alienação, ou seja, livre para ser cedido por um e adquirido por outro.

Caracteriza-se por ser disponível para comércio.

Requisitos Formais
1. Forma escrita por instrumento público:
-Para bens imóveis

2. Forma escrita por instrumento particular:
-Para bens móveis de grande valor

3. Forma verbal:
-para bens móveis de pequeno valor, desde que seguida da tradição do objeto.

OBS: O juiz é quem determina o valor do bem (se de pequeno ou grande valor), de acordo com o patrimônio do doador.

Tipos de Doação
Poderá haver mais de uma classificação em uma única doação.

1 - Pura e simples:
Há perfeita liberalidade do doador, que não impõe nenhuma condição, causa ou restrição ao uso e gozo do benefício.
2 - Contemplativa ou feita em contemplação do merecimento:
Tipo de doação pura e simples, na qual o doador enuncia o motivo do merecimento, da consideração pela pessoa do donatário.
3 - Condicional:
Depende da ocorrência de evento futuro e incerto. São fixadas "condições" pelo doador ao donatário.
Pode ser:

- SUSPENSIVA: só se aperfeiçoa após o cumprimento da condição a que se determina ao donatário. Até lá, a doação acha-se suspensa.

- RESOLUTIVA: Põe fim ao ato da doação quando se realiza a condição.
4 - Modal, onerosa ou com encargo:
Doação acompanhada de exigências, encargos, imposições ao donatário que devem ser por ele cumpridas quando aceita o benefício. Normalmente, o doador estipula prazo para a realização do encargo.
5 - Remuneratória:
É feita em retribuição aos serviços prestados.Não se trata de pagamento e, sim, de recompensa econômica. Exemplo típico é a gorjeta.
6 - Meritória:
Aproxima-se da doação remuneratória, posto que recompensa-se o donatário por merecimento em razão de alguma vantagem ou favor prestado ao doador.
7 - Indenizatória:
Tal doação tem como objetivo ressarcir o donatário por algum prejuízo ou estorvo que lhe foi causado pelo doador.
8 - Propter nuptias:
Doação condicionada à realização do casamento, estipulada nos contratos antenupciais, podendo ser ou não vinculada à morte do doador. É irrevogável, não revogando nem com a morte do doador, porém a pessoa tem que casar para receber.
9 - Inter vivos e causa mortis:
Inter vivos é, como regra, a doação que se faz "entre vivos".
Causa mortis é sub-espécie da doação propter nuptias, e é feita a um dos cônjuges, com a condição de valer depois da morte do doador.
10 - Conjuntiva:
Doação feita em conjunto, ou seja, a mais de uma pessoa, distribuída em partes iguais aos beneficiados, a menos que o contrário se tenha estipulado (em cláusula expressa).
11 - A título singular: (a título particular)
Determina, especifica os bens a serem doados.
12 - A título universal:
Os bens não são discriminados, apenas referem-se a uma parte do patrimônio do doador. Opõe-se à doação a título singular.
13 - Inoficiosa:
Tipo de doação que se faz em prejuízo de outrem, passível de anulação.
14 - Por antecipação da Legítima:
Doação feita por pai ao filho como adiantamento da herança, não podendo exceder à quota-parte devida ao filho-donatário ou à porção disponível do pai-doador, posto que se tornaria doação inoficiosa, causando prejuízo aos demais herdeiros.
15 - Reversível:
Assim se diz da doação em que é imposta a cláusula de reversão, ou seja, que determina a devolução do bem caso o doador sobreviva ao donatário.
16 - Revogável:
Toda doação cuja revogação é autorizada ou legalmente permitida. Em regra, domina nos contratos de doação o princípio da irrevogabilidade.
17 - Na forma de Subvenção Periódica:
Nessa modalidade o doador, ao invés de entregar um bem ao donatário entrega parcela de bens, ou seja, o doador não entrega o bem de uma só vez, entrega bens em parcelas periódicas.
18 - Manual:
É a doação verbal de bens móveis de pequeno valor. Será válida se lhe seguir incontinenti a tradição.
Observações Gerais
- A doação pode ser gravada com cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e/ou incomunicabilidade.
Inalienabilidade - garante que nada que implique a perda do bem doado pode ser praticado.

Impenhorabilidade - protege o bem dos credores do donatário, que não o poderão penhorar por dívidas.
Incomunicabilidade - exclui o benefício auferido pela doação do patrimônio que porventura for em comum com cônjuge ou companheiro.
- A doação pode ser gravada com cláusula de reversão, qual seja, a garantia de que o benefício auferido pela doação retornará ao patrimônio do doador ocorrendo a morte do donatário.

Caso seja o benefício transferido a terceiro por estipulação contratual, tal cláusula será desconsiderada, só tendo validade a reversão à própria pessoa do doador.

- A doação feita em forma de subvenção periódica, ou seja, aquela cuja execução da prestação é sucessiva, cessa com a morte do doador, a menos que haja disposição em contrário no testamento ou no próprio instrumento da doação.

- são proibidas as doações que englobam todo o patrimônio do doador ou que ultrapassem o quinhão da herança resguardado por lei a seus herdeiros necessários (cônjuge, ascendentes e descendentes), ou seja, 50% de seus bens.

- Como forma de garantia ao doador, não têm validade as doações que desfalquem seu patrimônio sem que se tenha sido feita uma reserva de parte de seus bens para lhe assegurar a sobrevivência.

Porém, o doador pode reservar para si ou para terceiro o usufruto da coisa doada.

Reservando para si próprio tal usufruto, por ele será garantido o seu sustento, não se fazendo necessária a reserva de parte.

- falecendo o doador antes da aceitação da doação por parte do donatário, o contrato prevalece. Falecendo o donatário, extingue-se o contrato.

A doação nunca ultrapassa a vida do donatário.

- as doações feitas de pais para filhos são consideradas adiantamento de herança, dispensando a autorização dos demais filhos.

- se são donatários marido e mulher, caso algum deles venha a faltar deixando o outro viúvo, este não tem o obrigação de dividir o objeto da doação com os herdeiros do falecido. É o chamado DIREITO DE ACRESCER.

- os incapazes podem receber doação com o consentimento de seus representantes legais. Os nascituros, com o consentimento de seus pais.

- as pessoas jurídicas ainda não constituídas podem receber doação, devendo se constituir em até dois anos, sob pena desta perder seu efeito
.

- A doação de bens futuros é válida, porém aquela que diz respeito a bens pertencentes à herança de pessoa viva é inválida.

- A coisa alheia não pode ser objeto de doação, mas a aquisição posterior do domínio convalida o ato.

Revogação da Doação

Dá-se a revogação da doação por:

01- ingratidão do donatário:
- que atente contra a vida do doador ou cometa crime de homicídio doloso contra ele.

- que ofenda fisicamente o doador.

- que injurie, calunie ou difame o doador.

- que negue alimentos (vestuário, moradia, saúde, alimentação, habitação) ao doador, quando solicitado a fornecê-los e tendo condições para tal.

02- descumprimento do encargo, nas doações onerosas.

Peculiaridades sobre Revogação de Doação

- o doador não pode renunciar ao direito de revogar a doação.

- o prazo para revogação é de 01 (um) ano, contado do dia em que o doador tomou conhecimento do motivo da revogação
.

- O doador poderá cobrar do donatário pela metade do valor da coisa quando este não mais tiver como restituir a coisa doada em caso de revogação da doação.

- a doação não mais poderá ser revogada quando, após a morte do donatário, os bens a ele doados forem transmitidos a seus herdeiros.

- O direito de revogar não se transmite aos herdeiros do doador.

Porém, vindo o doador a falecer, já tendo anteriormente ajuizado a ação de revogação, podem seus herdeiros continuá-la.

Também o podem no caso de homicídio doloso contra a vida do doador.

- não são revogáveis por ingratidão as doações remuneratórias, indenizatórias, propter nuptias e as que têm como função cumprir obrigação natural.

- a revogação da doação por ingratidão não faz com que o donatário seja obrigado a restituir os proveitos que por ventura houver auferido durante o tempo em que vigia a doação; a restituição é apenas do bem doado.

- no caso de doação conjuntiva (em que há mais de um donatário) de um objeto indivisível, a doação só poderá ser revogada se a causa que motivou esta revogação abranger a todos os donatários.

- não são revogáveis as doações com encargo já cumprido.

Invalidade da Doação

A doação pode ser anulada por defeito grave, a qualquer momento, quando se tratar de:
- incapacidade absoluta do doador, ou seja, aqueles impedidos por enfermidade ou deficiência mental, ou por não poderem exprimir sua vontade, mesmo que transitoriamente, ou ainda, quando se tratar de menores de 16 (dezesseis) anos.

- objeto impossível de ser doado.

- forma inadequada pela qual se realizou o ato da doação.

- doação universal, sem reserva de bens suficientes ao sustento do doador.

- doação de pai para filho, simulada como compra e venda, para que não seja considerada adiantamento de herança.

- doação inoficiosa, que ultrapassa a metade disponível da herança do doador reservada a seus herdeiros necessários (cônjuge, ascendente e descendente).

Será o vício leve nos seguintes casos, que também ensejam sua anulação:

- incapacidade relativa do doador, ou seja, os maiores de 16 (dezesseis) anos e menores de 18 (dezoito) anos; os pródigos; os excepcionais sem desenvolvimento mental completo; os ébrios habituais, os viciados em tóxicos, e os que por deficiência mental tenham o discernimento reduzido.

Prazo: quatro anos, do dia em que cessar a incapacidade.

- fraude contra credores.

Prazo: quatro anos, do dia em que se realizou o negócio.

- doação maculada por erro, dolo ou coação.

Prazo: quatro anos, do dia em que se realizou o negócio.

- doação de cônjuge adúltero a seu amante.

Prazo: dois anos, contados da dissolução do casamento.

- doação feita por pessoa casada, sem autorização do outro cônjuge, cujo objeto são bens comuns (exceto se o regime for o de separação de bens).

Prazo: dois anos, contados da dissolução do casamento.

- doação de imóveis feita por pessoa casada, sem autorização do outro cônjuge (exceto se o regime for o de separação de bens).

Prazo: dois anos, contados da dissolução do casamento.


Obrigação quesível = credor busca o bem ( está é o padrão no Brasil)
                    Portável = devedor leva o bem

Boa – fé
Subjetiva – é aquela antes de fazer o negocio, ou seja, a boa intenção.
Objetiva – é aquela que se tem durante e depois da conclusão do negocio



Locação
É o contrato em que uma das partes vai ceder o uso e o gozo de uma coisa infungível em troca de remuneração paga pelo locatário ao locador.
É possível fazer locação de mão de obra (disciplinado pela CLT) e prestação de serviços (disciplinado pelo CC).
Na locação de coisas o pagamento se chama aluguel. Na locação de mão de obra se chama salário e na locação de serviço se chama medição (vc mede até a onde foi executado o serviço e paga)

Locação de coisa infungível é chamada de financiamento.

Locatário = inquilino
Locador = senhorio

Se o bem fosse fungível qual seria o nome do contrato? R. Mutuo

Na locação o dono perde a disponibilidade do bem.

Característica da locação

- Temporário – Tem prazo de término podendo o mesmo ser estendido para prazo indeterminado.
Como se termina o contrato com prazo indeterminado?
Tem que fazer o aviso, e no caso de locação se chama denúncia.

- Remuneração – é feita em dinheiro e é proporcional ao preço da coisa. No mercado imobiliário a locação é feita entre 0,7 a 1% do valor do imóvel. No mercado de coisa móvel é de 3 a 10% do valor do mercado do bem ao mês.
O preço da locação é sempre proporcional e devido a isto tem de se a comutatividade.

- Bilateral – as obrigações são recíprocas.

- Comutativa – Porque as vantagens patrimoniais são idênticas. O locatário recebe um bem que ele utiliza, já que ele não poderia utilizar comprando. E a outra pessoa recebe um aluguel por este uso.

- Consensual – não existe forma. Em regra a forma padrão é verbal. A exceção e o escrito. Neste caso como é verbal como fazer a prova? Não se consegue, apenas quando se entra em juízo a outra parte faz uma declaração do que é. Em cima desta declaração você age.

Se o contrato é verbal, para se pedir o despejo tem que notificar o locatário, se ele não sair entra com liminar e depois com esbulho.

- Execução continuada – cada vez que o locatário paga ele paga apenas um período e não pelo contrato todo. O pagamento pode ser:
1. Vincendo – paga antes de vencer. Pagamento antecipado do período.
2. Vencido – pagamento no final de cada período.

O locador não precisa ser o proprietário, basta ser o administrador do bem.
A lei determina quem é o administrador e quem pode alugar o bem.

Temos 3 tipos sendo: Art. 12 CPC.
1-     Legal – Estipulado pela Lei
2-     Mandatário - é aquele que recebe autorização antecipada por escrito
3-     Gestor - tem as contas aprovadas depois (após a administração).
Na locação de coisa móvel havendo mais de um locador não serão considerados solidários. O mesmo acontece para mais de um locatário.
Se o bem for imóvel havendo mais de um locatário será considerado solidário o mesmo acontece para o locador. Art. 2º da lei 8.245/91. art. 264 e 165 cc

Na locação a solidariedade é presumida. A mesma deriva da lei e/ou contrato. Nos demais contratos a solidariedade não é presumida, ela resulta da lei ou das vontades das partes.
Quanto o pagamento do contrato de locação for feito por um dos locadores, esse deu plena quitação ao locatário, não há necessidade de procurar os demais.

Qual a vantagem da solidariedade do locador? O locatário pode efetuar o pagamento a um dos locadores.
Qual a vantagem da solidariedade do locatário? O locador pode efetuar a cobrança de apenas um dos locatários.

A locação pode ser de prazo determinado e indeterminado.

Se for determinado ao final do contrato o locador deverá notificar o locatário, que quer o contrato de volta, caso não faça está notificação o contrato passa a ser indeterminado.

O tempo mínimo do contrato de locação é de 1 ano (Time Chairen – Tempo Dividido)
O contrato pode estipular qualquer prazo para a duração da locação – Art. 4º C.C

Precisa de vênia conjugal para locações de duração igual ou superior a 10 anos.

A locação pressupõe um pagamento mensal

Se a coisa perecer perece para o dono mais cabe indenização.

Duração da locação
A denuncia ocorre quando o contrato de locação termina. O locatário tem que avisar o locador que quer o imóvel de volta. Caso não o faça passa para contrato indeterminado.
Para residir o contrato é unilateral.
Resição – é quando o juiz termina com o contrato
Solução/resolução – as partes combina
Denuncia – unilateral contrato de prestação continuada tinha um prazo para terminar é necessário se fazer a denuncia, ou seja, se você não se pronunciar o mesmo passa por tempo indeterminado.

I- Denuncia = oposição
II- Rescisão – dado pelo juiz
III- Resilição – unilateral
IV- Resolução ou solução – acordo entre as partes, pode ocorrer no inicio, no meio (extrato) ou no fim do contrato.

Denúncia do Contrato
Se uma das partes infringir a lei a outra parte pode pedir a resilição.

Inadimplente o contrato será denunciado.

Os contratos sem a qualificação das testemunhas não é titulo de execução.
O contrato de locação dispensa as duas testemunhas, pois é necessário juntar os comprovantes de pagamentos.

A locação de imóvel se apresenta de 3 formas: Residencial, Não residencial e por temporada

Locação residencial
Pode ser verbal ou escrito. Não tem prazo mais se você fizer por menos de 30 meses quando terminar você precisa explicar o motivo por que quer o imóvel de volta. Caso for 30 meses ou, mas não tem necessidade de explicar.

Prazos
30 meses após o termo inicial do contrato
5 anos após o termo inicial do contrato

Denuncia residencial motivada
São contratos de locação feitos em função do trabalho, quando terminar o contrato de trabalho acaba o contrato de locação.

Finalidade da temporada
È utilizada para lazer, curso, saúde, obras.
Neste caso a locação deverá ser no prazo Maximo de 90 dias caso passe 1 dia será transformado em 30 meses. Após 90 dias deve fazer a denuncia. Caso deixe passar  o contrato se tornará residencial com o prazo de 30 meses.

Locação Comercial
Toda locação realizada em nome de pessoa jurídica será considerado comercial mesmo que tenha a finalidade de residencial.

Temos 2 formas
  1. Simples – não tem prazo mínimo e a forma é verbal ou escrito
  2. Renovável – contrato escrito, prazo mínimo de 5 anos ou quando a somatória do contrato simples for de 5 anos. Deverá estar no mesmo ramo por 3 anos, não poderá ter atrasado 1 dias se quer o pagamento. ! ano antes começa o prazo da renovável, deverá solicitar ao locador o novo contrato pelo 6 meses antes, caso o mesmo enrole para entregar deverá entrar em juízo pedido a renovável. Caso não o faça perderá a renovável.


Shopping Center
No Shopping os aluguéis das lojas só vão obedecer à lei 8.245/91 quando se trata de norma procedimental. As normas que regem o contrato referente aos direito materiais são de livre convenção das partes, ou seja, o processo é a lei 8.245 na parte material vale tudo.

Sucessão na locação
Na locação é possível a sucessão quando:
- A pessoa que está alocando falecer
- Na separação aquele que permanecer no imóvel sucede a locação, deve se notificar o locador, está notificação pode pedir para o próprio juiz providenciar.

Diferença entre substituição e sucessão
Sucessão – o sucessor tem o direito de ação, tem legitimidade ativa ad causam, ou seja, pode ser autor.
Substituição – só tem legitimidade passiva ad causam, ou seja, só pode fazer defesa, não pode ser autor.




,Sublocação
Quando aloco um imóvel e alugo para uma terceira pessoa. A mesma não pode ocorrer sem autorização do locador principal. A responsabilidade deste terceiro é subsidiaria.
Na sublocação o valor não pode ser maior do que a locação principal.
Com exceção na habitação coletiva (quintal com varias casas), pode ultrapassar o valor da locação principal até o dobro.

Benfeitorias
Voluptuárias; feitas para valorizar o imóvel ou embeleza. Não são ressarcidas, a não ser que tenha sido estipulado em contrato. E quando a pessoa for sair do imóvel não pode desfazer a benfeitoria.
Úteis – Conservação do imóvel. O ressarcimento deverá constar em contrato caso não conste não será obrigado a fazer.
Indenizáveis – Está deverá ser ressarcida caso não o faça ao final do termino do contrato o locatário terá direito de reter o imóvel até o seu pagamento.

EMPRESTIMO
É um contrato onde um bem é emprestado, e tem-se a obrigação de devolvê-lo.

Prazo
Avençado no contrato ou o que é necessário para o uso

Contrato de Comodato

Contrato em que alguém entrega a outra pessoa coisa NÃO FUNGÍVEL para ser usada temporariamente e depois restituída. É um empréstimo gratuito, uma cessão de uso, pelo qual se transfere apenas a posse do bem, não se transmite seu domínio.

Se o comodato não fosse gratuito, seria locação.

Código Civil – Lei 10.406/2002 – Art. 579.

Art. 579. O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto.

OBS.: Coisa não Fungível é aquela que não pode ser substituída por outra da mesma espécie, qualidade e quantidade, podendo ser móvel ou imóvel.

Partes.

COMODANTE: É aquele que empresta a coisa não fungível e pode exigir a sua restituição. O comodante beneficia o comodatário com o empréstimo.

COMODATÁRIO: É aquele que toma emprestada a coisa não fungível, a usa, e tem obrigação de restituí-la. O comodatário é a parte beneficiada pelo empréstimo.

Requisitos Objetivos

A coisa dada em comodato precisa ser infungível (insubstituível por outra da mesma espécie, qualidade e quantidade), podendo ser móvel ou imóvel.
Para se verificar se o bem é infungível é só verificar se o objeto a ser devolvido vai ser o mesmo.  Se for fungível quando a coisa a ser devolvida não for à mesma.

Não se pode dar em comodato aquilo que se consome pelo uso.

Eventualmente, pode recair sobre bens fungíveis (coisas consumíveis), mas a restituição deve ser da própria coisa emprestada, sem que haja substituição, ou seja, o comodatário terá que restituir especificamente a coisa recebida.

Requisitos Subjetivos

As partes devem ser genericamente capazes.

- no caso de incapazes, seus bens, administrados por terceiros, só podem ser dados em comodato com autorização do juiz.

- se o comodante for apenas um possuidor do bem e não seu proprietário, como acontece com o locatário que dá o bem em comodato, ou o usufrutuário, necessitará de permissão legal, do dono, do juiz ou de determinação contratual para ceder a coisa.

Art. 580. Os tutores, curadores e em geral todos os administradores de bens alheios não poderão dar em comodato, sem autorização especial, os bens confiados à sua guarda.

Requisitos Formais

É contrato real, que só depende da tradição, da transmissão do bem para que se torne perfeito. É essencial, além do acordo de vontades, a entrega da coisa para que se configure o contrato.

Obrigações do Comodante

Em princípio, não tem obrigações o comodante, apenas eventualmente quando:

Permitir o uso da coisa pelo comodatário durante o prazo estabelecido no contrato, não podendo exigir a devolução antes do vencimento;

Indenizar o comodatário por prejuízos causados por defeito na coisa, quando pretendia o comodante ocultá-lo;

Reembolsar as despesas necessárias e úteis que o comodatário teve além da conservação normal da coisa.
Art. 581. Se o comodato não tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedido; não podendo o comodante, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional, ou o que se determine pelo uso outorgado.
Art. 584. O comodatário não poderá jamais recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada.
Obrigações do Comodatário

O comodatário tem a obrigação de conservar a coisa como se fosse sua;
Também, de indenizar o comodante por perdas e danos, quando tiver culpa pela impossibilidade da restituição;

E, ainda que sem culpa, indenizar pelos prejuízos causados por acidentes nos quais o comodatário preferiu salvar bem de sua propriedade em detrimento dos do comodante;
Art. 582. O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.
Art. 583. Se, correndo risco o objeto do comodato juntamente com outros do comodatário, antepuser este a salvação dos seus abandonando o do comodante, responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa atribuir a caso fortuito, ou força maior.
Deve restituir o objeto no prazo ajustado ou, na falta disto, quando lhe for requisitada a coisa;

E, se duas ou mais pessoas recebem simultaneamente a mesma coisa em comodato, ficarão solidariamente responsáveis.

Art. 585. Se duas ou mais pessoas forem simultaneamente comodatárias de uma coisa, ficarão solidariamente responsáveis para com o comodante.

OBS.: Responsabilidade Solidária: Havendo mais de um comodatário, todos eles se obrigam por igual às mesmas responsabilidades.

Prazo

É essencialmente temporário; se fosse perpétuo, seria doação.

O prazo pode ser determinado ou indeterminado:

Se indeterminado, presume-se que o prazo seja o necessário ao uso da coisa, podendo ela ser retomada pelo comodante quando lhe aprouver;

Se determinado, o prazo deve ser respeitado por ambas as partes, sob pena de multa contratual, a menos que o comodante comprove em juízo a necessidade de reaver a coisa.


Comodato X Mútuo

O COMODATO é empréstimo gratuito de coisas infungíveis utilizadas para uso (no qual a restituição deve ser da coisa emprestada, sem substituição).

Transmite-se apenas a posse do bem. O comodatário é mero detentor da coisa.


O MÚTUO é empréstimo gratuito ou oneroso de coisas fungíveis usadas para consumo (no qual a restituição da coisa deve ser equivalente em gênero, quantidade e qualidade).

Transfere-se o domínio do bem. O mutuário passa a ser seu dono.

O contrato de comodato pode ser verbal. No comodato depois de 3 anos pode ocorrer o usucapião se não houver prova de empréstimos se for imóvel o prazo é de 5 anos.


Mútuo

Contrato de Mútuo é aquele em que alguém entrega a outra pessoa coisa FUNGÍVEL para ser consumida e depois restituída por outra de mesma espécie, qualidade e quantidade.

É um empréstimo pelo qual se transmite o domínio do bem.

Pode ser gratuito ou oneroso.

Art. 586. O mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis. O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade.

OBS.: Coisa Fungível é aquela que pode ser substituída por outra que apresente as mesmas características, ou seja, de mesma espécie, qualidade e quantidade.
Oneroso que ocasiona gastos, dispendioso, que impõe encargos, responsabilidades.

Partes

São partes no contrato de mútuo:

MUTUANTE - é aquele que empresta a coisa.

MUTUÁRIO - é aquele que a toma emprestada, a consome e a restitui por outra da mesma espécie, qualidade e quantidade.

Requisitos Objetivos

- A coisa dada em mútuo precisa pertencer ao mutuante ou ter o consentimento do seu proprietário para ser cedida.

- o bem deve, principalmente, ser fungível (substituível por outro da mesma espécie, qualidade e quantidade).

Requisitos Subjetivos

1 - As partes devem ser genericamente capazes.

2 - É necessário que o mutuante seja proprietário da coisa ou tenha a autorização deste para dar a coisa em mútuo, já que haverá a transferência do domínio do bem.

Observação:

O mútuo só pode ser feito a pessoa menor na concordância daquele que detiver a guarda dele. Do contrário, a coisa emprestada pode não ser restituída.

Mas a Lei impõe que o mútuo seja válido, mesmo se contraído por menor, nas  situações descritas no art. 589 do código Civil em anexo.
Art. 588. O mútuo feito a pessoa menor, sem prévia autorização daquele sob cuja guarda estiver, não pode ser reavido nem do mutuário, nem de seus fiadores.
Art. 589. Cessa a disposição do artigo antecedente:
I - se a pessoa, de cuja autorização necessitava o mutuário para contrair o empréstimo, o ratificar posteriormente;
II - se o menor, estando ausente essa pessoa, se viu obrigado a contrair o empréstimo para os seus alimentos habituais;
III - se o menor tiver bens ganhos com o seu trabalho. Mas, em tal caso, a execução do credor não lhes poderá ultrapassar as forças;
IV - se o empréstimo reverteu em benefício do menor;
V - se o menor obteve o empréstimo maliciosamente
Requisitos Formais

É contrato real, que só depende da tradição, da transmissão do bem para que se torne perfeito.

É essencial, além do acordo de vontades, a entrega da coisa para que se configure o contrato.
Art. 587. Este empréstimo transfere o domínio da coisa emprestada ao mutuário, por cuja conta correm todos os riscos dela desde a tradição.
Obrigações do Mutuante

Em princípio, não tem obrigações o mutuante.

Mas, em contrapartida, deve indenizar o mutuário por prejuízos causados por defeito na coisa, quando pretendia o mutuante ocultá-lo.

Obrigações do Mutuário

1 - restituir o bem na mesma espécie, qualidade e quantidade;

2 - indenizar o mutuante por perdas e danos, além da substituição da coisa devida, quando o mutuário tenha tido culpa pela impossibilidade da restituição.

3 - restituir o bem no prazo ajustado ou quando lhe for requisitado.

Art. 590. O mutuante pode exigir garantia da restituição, se antes do vencimento o mutuário sofrer notória mudança em sua situação econômica.

Prazos

No contrato de Mútuo, o prazo é substancialmente temporário;

Se fosse perpétuo e gratuito, seria doação.

Se perpétuo e oneroso, seria compra e venda.

Art. 592. Não se tendo convencionado expressamente, o prazo do mútuo será:
I - até a próxima colheita, se o mútuo for de produtos agrícolas, assim para o consumo, como para semeadura;
II - de trinta dias, pelo menos, se for de dinheiro;
III - do espaço de tempo que declarar o mutuante, se for de qualquer outra coisa fungível.
O prazo pode ser determinado ou indeterminado.

Se indeterminado, presume-se que seja de 30 dias quando for pecuniário;
Até a próxima colheita, quando se referir à exploração agrícola, ou, ainda, pelo período desejado pelo mutuante.

Se determinado, o prazo é contratual e deve ser respeitado por ambas as partes, a menos que a Lei determine que seja dilatado.

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