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Retificação do Registro Imobiliário

Retificação do Registro Imobiliário


a) Foro competente: sendo análoga à ação real imobiliária, nos termos do art. 95 do Código de
Processo Civil, se for judicial deverá ser proposta no foro onde
está localizado o imóvel (forum rei sitae), no juízo especializado (se houver, uma das Varas de
Registros Públicos; se não houver, uma das Varas Cíveis da comarca),
ou nas Varas Cíveis comuns se houver outra questão litigiosa da qual a retificação será
consequência.1





b) Legitimidade ativa: prejudicado, detentor do direito atingido pelo assento equivocado,
prejudicado pela irregularidade do registro (Código Civil, art. 1.247 e
Lei 6.015/1973, arts. 212 e 213), mesmo que não tenha direito real, v.g., simples compromisso de
compra e venda.2








c) Legitimidade passiva
Retificação não contenciosa: não há réu. A citação ou intimação de confrontantes não os transforma
em réus e não torna obrigatório o comparecimento. Com a alteração da Lei de Registros Públicos pela
Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, não se faz mais mister a citação do alienante, ainda que se lhe
vislumbre algum prejuízo, como na hipótese de venda ad mensuram3  e, mesmo nessa hipótese, será
dispensada a citação ou intimação, cabendo, depois, ao prejudicado, a ação ex empto.
Retificação contenciosa: legitimado para a ação competente, como, por exemplo, ação demarcatória,
ação de usucapião, ação reivindicatória etc. Não havendo uma ação específica com fundamento no art.
212, da Lei 6.015/1973, interporá uma ação de conhecimento, pelo procedimento comum.
d) Valor da causa: estimativa do autor, jamais o valor do imóvel, que não representa a vantagem
patrimonial requerida.4


e) Petição inicial
Respeitará os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil, acrescida de razões de fato do
pedido:
a) a indicação do registro que é objeto do pedido;
b) a demonstração do erro existente e, se for possível, sua origem;
c) o prejuízo que aquela situação causa ao requerente;
d) a afirmação de que ninguém tem interesse jurídico na manutenção da situação atual.5
f) Procedimento
Retificação contenciosa: procedimento indicado para a via ordinária adequada.
Retificação não contenciosa: extrajudicial ou judicial. Neste último caso, de retificação não
contenciosa judicial, não há procedimento específico, podendo o juiz, nos termos do art. 1.109 do
Código de Processo Civil, adotar a solução que lhe pareça mais conveniente. Antonio Carlos Marcato,
referindo-se aos procedimentos atípicos de jurisdição voluntária, com a costumeira propriedade,
ensina que são procedimentos processados com forma típica adequada à solução do pedido
especificamente considerado.6 Entretanto, se a retificação for judicial, há:

a) Pedido de informações ao registrador.
b) Participação do Ministério Público como fiscal da lei, ainda que não subsista a anterior
determinação do § 3º, do art. 213, da Lei 6.015/1973, em razão da alteração levada a efeito pela
Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, isso em função do art. 1.105, do Código de Processo Civil.
c) Parecer por profissional habilitado no CREA com anotação de responsabilidade técnica ou perícia
obrigatória. d) Possibilidade de citação por edital, com os requisitos do art. 232 do Código de
Processo Civil.

No processo não contencioso não há revelia (não se aplica o art. 285 do Código de Processo Civil).

g) Prazo para impugnação na retificação não contenciosa
Quinze dias (§ 2º do art. 213 da Lei 6.015/1973) na retificação extrajudicial e dez dias na
judicial (Código de Processo Civil, art. 1.106), quadruplicados para as Fazendas Públicas (Código
de Processo Civil, art. 188), que começa a correr da intimação, da juntada do último mandado
cumprido, aviso de recebimento (correio), precatória cumprida ou decurso do prazo do edital, o que
por último ocorrer (Código de Processo Civil, art. 241).



O sistema jurídico de registros públicos baseia-se na presunção relativa do registro, que emana do
art. 1.247 do Código Civil e decorre, também, dos arts. 364 e
387 do Código de Processo Civil e da própria Lei de Registros Públicos (arts. 212 a 216).
Portanto, depende da coincidência entre o registro e a realidade, que nem sempre ocorre. Havendo
divergência, mister se faz a retificação do competente registro:
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se
retifique ou anule.
Sob a ótica dos empreendimentos imobiliários, há necessidade de perfeita e técnica correspondência
entre o teor do registro e a situação fática do imóvel e, neste
sentido, no Estado de São Paulo oitem 206 do provimento CG 02/05, segundo o qualserá sempre
indispensável a correspondência da descrição e da área do
imóvel a ser incorporado com as que constarem da transcrição ou da matrícula respectiva,
exigindo-se, caso contrário, prévia retificação.
A Lei de Registros Públicos estabelece a retificação do registro de imóveis nos arts. 212 a 216,
interessando, também, os arts. 248, 250, 251, 253, 255, 256, 257 e 259.
Nem sempre a retificação será, apenas, de área, nome mais conhecido da ação.7
Os casos mais comuns são:

a) Retificação intramuros: destinando, apenas, a adequar o registro à realidade, como, por exemplo,
a retificação de área, divisas e descrição, na qual se pleiteará que a descrição, medidas e
confrontações sejam adequadas à realidade fática.8
b) Abertura de rua pelo Poder Público, alterando a metragem e confrontações constantes do registro.
Em alguns casos, a retificação pode ser suprida através de documento expedido pela Prefeitura, com
todos os elementos necessários à averbação da rua (Lei 6.015/1973, art. 246).
c) Retificação de especificação de condomínio, mediante requerimento de averbação onde conste a ata
da assembleia em que comparecerem todos os condôminos que aprovaram, à unanimidade, a alteração.
Nesta espécie, o fato aponta para a omissão da inscrição do usufruto na compra e venda; correção da
área e divisas do imóvel intramuros, pelo seu titular (fato constante do registro) ou aquisição por
acessão natural, como, por exemplo, abandono do álveo, aluvião, avulsão e formação de ilhas.





A jurisdição contenciosa ocorre na retificação que acarreta modificação do direito de terceiros,
como, por exemplo, o cancelamento de registro de escritura de venda e compra por nulidade do título
ou, ainda, havendo impugnação fundamentada no processo de jurisdição voluntária.
Muitas vezes, havendo impugnação fundamentada10 ao pedido de retificação do registro, as partes são
remetidas às vias ordinárias.
Por exemplo: alegando o impugnante, em sede de retificação não contenciosa, que não há divisa no
pedido de retificação de divisas, o juiz trancará o processo não contencioso de retificação e
remeterá as partes à via ordinária que, nesse caso, tratar-se-á da ação demarcatória e não de
retificação.
Todavia, consequência da ação demarcatória (Código de Processo Civil, art. 946, I), é a averbação,
no registro, das novas divisas.11
Outro exemplo é a retificação não contenciosa em que haja impugnação no sentido de se alegar que a
área a ser acrescida é de propriedade do impugnante.
Nesse caso, as partes serão remetidas para a ação reivindicatória, por exemplo, com exceção de
usucapião (Lei 6.969/1981). O próprio usucapião pode ser a via ordinária adequada nesse caso.
Não havendo uma ação específica, necessário é que se admita, com base no art. 860 do Código
Civil/16 (art. 1.247, do novo Código Civil), a existência de uma ação contenciosa, de rito
ordinário, que tenha objetivo, em dado caso concreto, a retificação de área de imóvel, quando o
respectivo registro não
exprimir a verdade (Tribunal de Justiça de São Paulo, 2ª Câm., RDI 8/99).
Quanto à competência a retificação pode ser:
a) Extrajudicial
Sempre não contenciosa, quando não há potencialidade de dano a terceiros, v.g., fusão de matrículas
(arts. 234 e 235 da Lei 6.015/1973) ou nos casos de retificação direta.
Também será extrajudicial a retificação nos termos dos arts. 212 e 213, da Lei de Registros
Públicos, com a alteração empreendida pela Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004:

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omisso, impreciso ou não exprimir a verdade, a
retificação será feita pelo oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do
interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado
requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a
prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada. Art. 213. O oficial retificará o
registro ou a averbação:
I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas
georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas
perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de
retificação.
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos
oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;
II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que
resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por
profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente
Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.

b) Judicial
Nos termos da Lei de Registros Públicos, com as alterações da Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, a
retificação não contenciosa somente será judicial se a parte interessada assim requerer –
tratando-se de faculdade – ou na espécie contenciosa se houver impugnação sem que o impugnante e o
interessado na retificação celebrem acordo (Lei 6.015/1973, art. 213, § 6º).
Quanto à origem do erro, a retificação pode ser:
a) Direta
Decorrente de erro na transcrição do título, v.g., o vendedor constava no título como casado e, no
registro, consta como solteiro.12
Nesse caso a retificação independe de qualquer ação, podendo ser efetuada administrativamente
(extrajudicialmente), mediante simples pedido efetuado ao registrador ou até de ofício, ou seja,
pelo próprio registrador, independentemente de requerimento das partes.

b) Do título
V.g., o adquirente fora qualificado como solteiro na escritura, quando, na realidade, é casado.
Nesse caso, a retificação do registro, que foi maculado pelo título, em regra, depende da
retificação do título, salvo alguns erros materiais evidentes, como um número do documento, que
admite a retificação direta.
A retificação do título, uma escritura, por exemplo, só pode ser efetuada mediante outra escritura.
Não há como retificar judicialmente uma escritura.13
Se uma parte faleceu, cumpre ao interessado pedir ao juízo do inventário que autorize o
inventariante, por alvará, a comparecer para outorga da escritura de retificação.
Havendo recusa ou se a parte não for encontrada, mister se faz uma ação, mesmo com citação por
edital, para que o juiz supra a declaração de vontade mediante
Havendo recusa ou se a parte não for encontrada,
alvará que será transcrito na escritura de rerratificação.


Trecho retirado do livro Direito Imobiliário de Scavone Jr
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