Ação Renovatória Resumo

 Ação Renovatória Resumo

Art. 51. Nas locações de imóvel destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do
contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos
seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo
mínimo e ininterrupto de três anos.
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua
radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou
da propriedade;
II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio
existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge,
ascendente ou descendente.
§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário,
salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
§ 2º Nas locações de espaço em “shopping centers”, o locador não poderá recusar a renovação do
contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes
que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a
renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no
prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras
determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
(...)
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição
inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I – prova do preenchimento dos requisitos dos
incisos I, II e III do art. 51;
II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe
incumbia; IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com
indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia,
Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil,
a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a
idoneidade financeira;
VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da
fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII – prova, quando for o caso, de ser
cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o
sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou
renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese,
procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita,
quanto à matéria de fato, ao seguinte: I – não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta
lei;
II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação,
excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; III – ter proposta de terceiro para a
locação, em condições melhores;
IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
§ 1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação
que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
§ 2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro,
subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não
poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais
condições para obter a renovação pretendida.
§ 3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder
Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que
sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.
§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel
provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não
excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do
justo valor do aluguel.
§ 5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de
reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovado, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios
autos da ação e pagas de uma só vez.
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em
julgado da sentença para desocupação, se houver pedido de contestação.
Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao
locatário em consequência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o
proponente.

a) Foro competente: Foro do lugar do imóvel objeto do contrato de locação, salvo foro de eleição,
que deverá ser respeitado (Lei 8.245/1991, art. 58, II).
b) Legitimidade ativa: além do locatário: o sócio de sociedade comercial; o sócio supérstite; o
sublocatário; a massa falida. c) Legitimidade passiva: além do locador: o adquirente ou
compromissário comprador e o usufrutuário ou fideicomissário. d) Valor da causa: doze meses de
aluguel vigente.
e) Petição inicial: deve respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil,
acrescidos das peculiaridades do art. 71 da Lei 8.245/1991.
f) Procedimento: comum, rito ordinário.
O “ponto” é um dos elementos do estabelecimento empresarial e nada mais é que a sua localização.
É evidente que o “ponto” bem localizado agrega valor ao estabelecimento empresarial.
Se o imóvel pertence ao empresário, a proteção legal ao “ponto’ se dá pelas normas vigentes que
garantem o direito de propriedade.
No caso de locação, para que tenha proteção ao “ponto”, através da renovação compulsória da
locação, deverão ser preenchidos os requisitos da Lei
8.245/1991, que veremos a seguir.
Muitas vezes o locatário paga para ter o seu “ponto”.
A este pagamento, costuma-se atribuir a denominação de “luvas”.
A Lei 8.245/1991, art. 51, estabelece os requisitos que devem ser provados na petição inicial da
ação renovatória. São eles:
a) contrato a renovar;
b) exploração trienal;
c) perfeito cumprimento do contrato em curso;
d) apresentação de garantia;
e) propositura da ação em tempo hábil (§ 5º do art. 51);
f) proposta de novo aluguel e condições.

Vejamos, então, detalhadamente, cada um desses requisitos:
a) Contrato a renovar
O primeiro requisito que possibilita a ação renovatória é o contrato escrito, com prazo de cinco
anos, no mínimo, pactuado expressamente. A renovação se fará pelo mesmo prazo do contrato que será
renovado.
Portanto, se o contrato for de sete anos, a renovação dar-se-á por mais um prazo de sete anos. Seja
como for, o contrato deve ser escrito e por prazo determinado.
Convém lembrar que o contrato de locação pode ter sido ajustado verbalmente. A locação se
comprovará, nessa hipótese, pelos recibos, depósitos, testemunhas
Convém lembrar que o contrato de locação pode ter sid
etc., mas não terá validade para justificar a ação renovatória.
b) Exploração trienal
É imprescindível que o autor prove o exercício de atividade empresarial no mesmo ramo de atividade
por, no mínimo, três anos ininterruptos, imediatamente anteriores à propositura da ação.
Poderá ampliar ou reduzir a atividade, acrescentando ou diminuindo outras, v.g., padaria que
acrescenta atividade de restaurante. Não poderá, entretanto, alterar a sua natureza, v.g.,
restaurante que se torna padaria.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – requisito –
exploração do mesmo ramo de comércio por três anos (artigo 51, III, da Lei
8.245/1991) – ampliação do ramo comercial – não descaracterização – admissibilidade. A ampliação da
atividade comercial não descaracteriza o requisito da exploração trienal do mesmo ramo de comércio,
quando dela resulta apenas um acréscimo à anterior, que persiste com caráter principal e
predominante. Ap. c/ Rev. 517.945 – 9ª Câm. – Rel. Juiz Marcial Hollanda – j. 27.05.1998.
Referências: Silvio de Salvo Venosa – “Nova Lei do Inquilinato Comentada”, p. 176. Francisco Carlos
Rocha de Barros, “Comentários à Lei do Inquilinato”, p. 283.
Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Ampliação do ramo de atividade não importa mudança de
fundo de comércio (Apelação nº 995/89. Sétima Câmara. Unânime. Juiz: Hugo Barcellos. 26.04.1989).
Entende-se que o prazo de três anos é necessário para que se forme uma clientela. Poderia ser de
dois, de quatro, mas a lei entendeu fixá-lo em três anos.
c) Perfeito cumprimento do contrato em curso (art. 71, II)
Exige-se a prova do pagamento pontual dos aluguéis, impostos, taxas, condomínio (se houver), prêmio
de seguro e tudo o mais que estiver previsto como obrigações do locatário, no contrato e na lei,
v.g., no art. 23 da Lei 8.245/1991.
Qualquer infração contratual constituirá impedimento ao bom êxito da ação (v.g., mau uso,
sublocação não consentida, modificação estrutural, deterioração do imóvel etc.).
Tem-se considerado que “pequenas” infrações não impedem o direito à renovatória.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – infração
contratual – natureza leve – irrelevância – admissibilidade. No caso de pequenas infrações
contratuais cuja prática não denota má-fé, tem-se admitido a renovatória, o que ocorre também se o
locador tolerar alguma infração. Ap. c/ Rev. 410.724 – 9ª Câm. – Rel. Juiz Francisco Casconi – j.
10.08.1994. No mesmo sentido: JTA (LEX) 159/270, JTA (RT) 121/306, Ap. c/ Rev. 458.089 – 9ª Câm. –
Rel. Juiz Francisco Casconi – j. 19.06.1996.

O assunto é polêmico. Será que a infração abaixo é grave, a ponto de impedir a renovatória?

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – infração
contratual – fato impeditivo. Ocorrendo infração contratual, tal como, o pagamento em local diverso
ao avençado vedado está o aforamento da ação renovatória, nos termos do artigo 5º, letra “b”, do
Decreto nº 24.150/34. Ap. c/ Rev. 330.246 – 3ª Câm. – Rel. Juiz Teixeira de Andrade – j.
11.05.1993, in JTA (Lex) 144/411. No mesmo sentido: E. Dcl. 365.497 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Renzo
Leonardi – j. 24.03.1994, Ap. c/ Rev. 368.064 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Antonio Marcato – j.
17.05.1994.

Maior discussão se verifica quanto ao atraso passado de aluguéis, ou seja, se o pagamento atrasado
de aluguéis – mesmo que em sede de purgação de mora na ação de despejo por falta de pagamento –
impediria a renovação.
De questionável legalidade, encontramos o Enunciado nº 14 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal
de Alçada Civil de São PauloAAAA: rtigos 71, II, e 62, II. A
emenda da mora em ação de despejo por falta de pagamento, constituindo exercício de legítimo
direito, não descaracteriza o exato cumprimento do
emenda da mora em ação de
contrato de locação comercial.
d) Apresentação de garantia
Para renovação do contrato deverá a inicial vir acompanhada de carta do antigo fiador e de sua
mulher, se casado,10 aceitando o encargo para o novo período. É possível, também mediante carta, a
apresentação de novo fiador.
Em ambos os casos, exige a lei a prova da idoneidade financeira do fiador.
O sistema antes adotado pela Lei do Inquilinato, fugindo da tradição do nosso direito, de gerar
consequências pela redução da capacidade da garantia durante o contrato,11  exigia, como requisito
da ação renovatória, que o autor comprovasse a idoneidade financeira apenas de novos fiadores, não
fazendo a mesma exigência se os fiadores do contrato a renovar fossem os mesmos.
Todavia, os contratos de locação, ordinariamente, duram tempo suficiente para que a situação do
fiador original se altere.
Em consonância com o acatado, tratando-se de garantia pessoal, é possível que o fiador disponha de
seus bens durante o prazo contratual e não seja mais financeiramente idôneo no momento da
prorrogação.
Posta assim a questão, a redação do inciso V do art. 71 da Lei do Inquilinato dada pela Lei
12.112/2009 exige, em qualquer caso, que o autor da ação renovatória prove a idoneidade dos
fiadores, sejam eles os mesmos do contrato a renovar ou outros, que serão indicados mediante
declaração que apontará, respectivamente, declaração com aceitação do encargo por novo período ou
anuência expressa em constituir fiança.12
Mas o que é ser idôneo para a lei, que não define o critério?
Sugere a lei que essa idoneidade seja medida pelo patrimônio do indivíduo, muito embora, em alguns
casos, a simples idoneidade moral possa ser admitida.
Dá sua impressão Rocha Barros:Não cremos que se recuse fiança prestada pelo presidente do Tribunal
de Justiça, ainda que esse cidadão disponha apenas do salário que recebe mensalmente.13
Do ponto de vista prático, duvidamos que tal posição possa alcançar guarida jurisprudencial.
Para nós esta prova será feita mediante juntada de certidões de distribuição de ações, certidões
negativas de protestos e prova da capacidade financeira por meio
de certidões recentes da matrícula de imóveis ou documentos de propriedade de bens móveis
suficientes para garantir os aluguéis.
e) Propositura da ação em tempo hábil (§ 5º do art. 51)
O prazo para propositura da ação renovatória começa um ano antes do fim do contrato e vai até seis
meses antes desse término. Portanto, o locatário conta com o penúltimo semestre de contrato para
propor a ação.
Trata-se de prazo decadencial que, se for perdido, permite ao locador a denúncia do contrato ao seu
final e consequente despejo do locatário.
Convém ressaltar que não adianta propor a ação antes desse prazo e, tampouco, haverá possibilidade
jurídica do pedido depois dele.
Como se trata de prazo de direito material, se expirar em dia não útil, a ação deverá ser proposta
em dia útil anterior.
De outro lado, atendida a propositura no prazo legal, a citação posterior não interfere na eficácia
da ação, posto que retroage à data da distribuição.15
É preciso atentar para o prazo decadencial, de natureza material e não processual.
Sendo assim, sua contagem está supedaneada na lei civil, no caso, Lei 810/49,16 e no art. 132, §
3º, do Código Civil.
Portanto, se no contrato de locação pactuou-se prazo de cinco anos, por exemplo, a partir de 15 de
fevereiro de 2010, o final do prazo será no dia 15 de fevereiro de 2015, mesmo que se tenha
colocado no contrato o seu final no dia 14 de fevereiro de 2015.
Assim, importantíssima a observância do prazo para a propositura da ação renovatória. Se for
perdido, nenhum direito remanesce para o locatário que permaneceu inerte, de tal sorte que não há
falar-se em qualquer indenização pelo ponto, elemento do fundo empresarial que foi perdido em razão
da incúria do seu titular.
E mais: a denúncia do contrato prorrogado por prazo indeterminado ou no seu termo é um direito do
locador e não representa qualquer abuso ou confere ao
locatário direito de ser indenizado.
f) Proposta de novo aluguel e condições
Na ação renovatória, de uma certa forma, já está contida a revisão do valor do aluguel, posto que o
contrato será renovado pelo valor de mercado e não pelo valor do contrato.
Portanto, na petição inicial, o inquilino deve deixar bem claras as condições que oferece para
renovação, mormente que, repita-se, a ação de renovação é a que corresponde à pretensão a novo
negócio jurídico de locação.17
Portanto, deverá especificar:
a) modalidade de garantia (como já vimos);
b) novo prazo (também já analisado);
c) forma e índice de reajuste;
d) novo aluguel.
O locador poderá se defender ao contestar a ação renovatória, aduzindo as seguintes matérias:
a) falta dos requisitos legais;
b) insuficiência do valor do aluguel proposto pelo autor;
c) existência de melhor proposta;
d) necessidade de obras determinadas pelo poder público que importem em radical transformação do
imóvel, ou que aumente o valor do negócio ou da propriedade (art. 52, I); e,
e) utilização própria do imóvel ou dos descendentes, ascendentes ou cônjuge se estabeleçam no local
(art. 52, II).

Trecho retirado do livro Direito Imobiliário de Scavone Jr
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