Corretagem - Cobrança de Comissões Resumo

Corretagem - Cobrança de Comissões Resumo

a) Foro competente: domicílio do réu (art. 94 do CPC).

b) Legitimidade ativa: o credor, corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica.
c) Legitimidade passiva: o contratante dos serviços de corretagem, podendo ser o vendedor ou o
comprador.
d) Valor da causa: o valor do crédito a cobrar.
e) Procedimento: ordinário. Será sumário, se o valor da causa não exceder sessenta vezes o valor do
maior salário mínimo vigente no país.

A par de decisões em sentido contrário, entendemos, com fundamento em Antonio Carlos Mathias
Coltro,,1  que não se aplica o art. 275, II, “f”, do CPC, dispositivo que determina ser sumário o
rito da ação de cobrança de honorários dos profissionais liberais.
A inferência por nós extraída se funda no fato de a remuneração do mediador (corretor) não se
amoldar no conceito de “honorários” (RJTJESP 88:222), embora o corretor seja qualificado como
“profissional liberal”.
Frise-se que, tampouco, a remuneração do corretor pode ser confundida com a comissão mercantil e,
neste sentido, a lição de Fran Martins, para quem “a privatividade dos corretores para a prática de
determinados atos, a sua intermediação, agindo sempre no interesse de aproximar as partes, fazem
com que o contrato seja considerado um contrato autônomo, que não se confunde integralmente com a
comissão”.2
Em suma, a remuneração do corretor é comissão que não se confunde com a comissão mercantil ou com
os honorários.
De qualquer forma, há divergências em razão de a expressão “honorários” significar, na definição de
De Plácido e Silva, o “prêmio ou estipêndio dado ou pago em retribuição de certos serviços”, o que,
em tese, não excluiria a remuneração paga ao corretor e, nesta medida, autorizaria a aplicação do
art. 275, II, “f”, do Código de Processo Civil, que determina, pela matéria, o rito sumário para a
ação de cobrança de honorários de profissionais liberais.
Discordamos desta conclusão em razão da própria definição do art. 722 do Código Civil, atribuída ao
contrato de corretagem, segundo a qual se trata de pacto em que uma pessoa, não ligada a outra em
virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a
obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Logo, como não se trata de “prestação de serviços”, não há mesmo falar-se em honorários e,
portanto, de aplicação do art. 275, II, “f”, do Código de Processo
Civil.
Isto porque os “honorários” são pagos em razão de prestação de serviços, atividade distinta daquela
prestada pelo corretor que recebe, em razão da sua atividade, “comissão”.
Nada obstante, encontramos julgados que admitem aos corretores a utilização do procedimento comum,
rito sumário, para cobrança de comissão de corretagem. Neste sentido:

Superior Tribunal de Justiça. Processo  Civil. Ação de cobrança  de comissão de corretagem.
Procedimento sumário.  Possibilidade. Art. 275, II, “f”, CPC. Exegese.  Corretor  de imóvel. 
Profissional liberal. Ausência  de inscrição  no órgão  (CRECI).  Irrelevância no caso. Doutrina. 
Recurso  desprovido. O corretor  de imóvel  pode valer-se  do procedimento sumário  para cobrar a
sua comissão, nos termos  do art. 275, II, “f”, CPC (REsp 251.676/GO, Recurso  Especial 
2000/0025373-1, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira,  Quarta Turma, j. 03.08.2000, DJ
11.09.2000, p. 258, RT vol. 785, p. 202).

Em consonância com o acatado neste julgado, embora se possa admitir a propositura da ação de
cobrança de comissão pelos corretores qualificados como pessoas naturais (físicas) por meio do rito
sumário em razão da matéria, ainda que a causa ultrapasse o valor de 60 salários mínimos, convém
observar que, se o credor for pessoa jurídica que exerça a função de atribuição de corretores – o
que é possível –, dúvidas não pairam e o rito ordinário deverá ser empregado.
Esta é a lição de Calmon de Passos, para quem, “se o contratante é a empresa, não o profissional
liberal, pessoa física”, não se aplica o art. 275, II, “f”, do CPC. Outrossim, embora a hipótese
seja rara, se houver contrato de prestação de serviços, assinado por duas testemunhas ou confissão
de dívida (título executivo
extrajudicial), em que haja reconhecimento de que o serviço foi efetivamente prestado,
reconhecimento este por parte do devedor e com valor determinado, haverá a
possibilidade de execução, dispensando-se a ação de cobrança em processo de conhecimento.
Entende-se que o credor que tem título executivo é carecedor de ação de conhecimento para receber o
que lhe é devido.
Por fim, se houver reconhecimento da obrigação pelo dono do negócio, espelhado, por exemplo, em
correspondências que permitam inferir o valor e o débito, possível a ação monitória:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Mediação – comissão de corretagem – ação monitória –
contrato verbal amparado por prova documental – cabimento. Nada obsta a que se utilize o
procedimento monitório na satisfação do crédito decorrente de contrato de mediação na venda de
imóveis construídos pela empresa ré, porquanto o contrato verbal firmado entre as partes vem
corroborado por documentos, constituindo-se em prova escrita sem eficácia de título executivo
(Apel. s/ Rev. nº 840.957-00/2, 7ª Câm., rel. Juiz Paulo Ayrosa, j. em 09.03.04).

f) Prescrição para cobrança das comissões: cinco anos da data em que o negócio é firmado ou, no
caso de dispensa, da data do conhecimento do negócio, que se presume pelo registro do título
aquisitivo. (Código Civil, art. 206, § 5º, II).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Mediação – comissão de corretagem – prescrição –
prazo quinquenal – fluência a partir de 11.01.2003 – reconhecimento – exegese do art. 2.028 do
Código Civil de 2002 (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002). O Código Civil de 1916 e o Código
Comercial não foram expressos quanto a prazo especial de prescrição para a ação de cobrança de
corretagem. Doutrina e jurisprudência tendem a aceitar a ação como de natureza pessoal, optando
pela prescrição em 20 anos. Com a vigência do novo Código Civil o prazo prescricional da ação para
cobrança dos honorários de profissionais liberais em geral restou fixada em 05 anos (Código Civil,
art. 206,
§ 5º). Pelas regras de transição, se o tempo faltante para a consumação da prescrição pela lei
anterior for maior do que o prazo fixado pela lei nova, como na hipótese em exame, prevalece o
desta última (Código Civil 2002), contando-se do dia de sua entrada em vigor (Código Civil, art.
2.028) (AI nº 808.669-00/0, 11ª Câm., rel. Juiz Egidio Giacoia, j. em
01.09.03).
prevalece
01.09.03).
A corretagem ou mediação se caracteriza por um contrato pelo qual, na dicção do art. 722, do Código
Civil, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de
mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a
segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Assim, o objeto do contrato é a obtenção do negócio, normalmente a venda, sem descartar a locação e
a administração, mediante uma comissão.
De acordo com o art. 729, do Código Civil, os preceitos sobre corretagem nele insculpidos não
excluem a aplicação de outras normas da legislação especial, como é o caso dos corretores de
imóveis, pautados pela Lei nº 6.530, de 12.05.1978, publicada no Diário Oficial da União em
15.05.1978, regulamentando a profissão de corretor de imóveis, disciplinando o funcionamento de
seus órgãos de fiscalização.
Segundo essa lei (art. 2º), o exercício da profissão de corretor de imóveis será permitido ao
possuidor de título de técnico em transações imobiliárias  e depende de prévio registro junto ao
órgão competente (os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis).
O corretor deve ser diligente, prestando todas as informações que estiverem ao seu alcance com
transparência e boa-fé, sob pena de responder por perdas e danos em razão do descumprimento do
contrato de corretagem,3  mormente se omitir informação relevante à decisão em relação ao negócio
jurídico referente ao imóvel (Código Civil, art. 723):

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao
cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os
esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros
fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Nos termos desse artigo, de importantes consequências, é possível afirmar que o corretor deve
informar tudo o que sabe sobre o negócio, sob pena de responder por perdas e danos em razão de sua
omissão dolosa.
Isso significa que só haverá responsabilidade caso o corretor seja negligente, deixando de
verificar os aspectos normais do negócio e, também, por evidente, se deixar de esclarecer fatos
relevantes que possam influir negativamente na venda.
Trata-se de exigência legal para que o corretor paute sua atividade pela boa-fé objetiva e
subjetiva.
Em outras palavras, não basta o corretor imaginar que não está prejudicando as partes. Exige-se,
igualmente, a cautela em razão de sua especialidade.
Por exemplo: se o condomínio do apartamento que está vendendo está sofrendo uma autuação por
débitos do INSS, que, ao depois, vai gerar encargos nas taxas condominiais, elevando os valores
praticados, deve informar essa circunstância, sob pena de responder pelos prejuízos que causar.
Responde, igualmente, por exemplo, se o imóvel está sujeito a inundações constantes no verão e não
informa essa circunstância ao adquirente.
Por outro lado, não responde se o imóvel vendido em São Paulo é penhorado por dívida do vendedor na
comarca de Manaus, posto que não é exigível ou razoável que tenha todas as informações de todas as
comarcas do Brasil.
Ora, se o vendedor declarou residência em São Paulo e não havia qualquer motivo para desconfiar
dessa informação, não responderá, por evidente, pela penhora decorrente de uma carta precatória de
outra comarca. Não seria normal exigir essa cautela. Portanto, não houve negligência ou imperícia, 
o que afasta a responsabilidade do corretor.
Certo é que a formação do contrato de corretagem depende de três etapas:
a) A aproximação das partes.
b) O fechamento do negócio (assinatura da proposta).
c) A execução do contrato (compra e venda ou compromisso).
Efetuado o negócio, o corretor fará jus à comissão estabelecida de acordo com o contrato ou com os
usos e costumes locais (Código Civil, art. 724).4
Problema interessante diz respeito à exclusividade.
É que, de acordo com o atual Código Civil (art. 726), se for concedida a exclusividade a algum
corretor, mesmo que esse não participe da mediação do negócio, será devida a comissão, exceto se
for provada a sua ociosidade ou inércia. Em outras palavras, havendo exclusividade, se o corretor
simplesmente apresentou ou indicou as partes, fará jus à comissão, ainda que não tenha participação
efetiva no fechamento do negócio.
O corretor faz jus, ainda, à comissão, mesmo após o término do contrato, com ou sem exclusividade,
se o fechamento do negócio se deu em razão de sua anterior mediação (Código Civil, art. 727).
É preciso lembrar que o contrato não é o papel, o instrumento que às vezes materializa a avença, de
tal sorte que basta o acordo de vontades para que haja contrato de corretagem.
De qualquer forma, a conclusão do negócio jurídico de mediação (corretagem) que dá azo à comissão,
se realiza em etapas.
Vamos a elas.
A primeira etapa para formação do contrato de corretagem é a aproximação das partes.
É comum que o interessado na venda incumba um corretor para vender seu imóvel,
poupando-se das vicissitudes de tratar com diversos interessados, marcar visitas, esclarecer os
detalhes etc.
Igualmente comum é a hipótese de o comprador incumbir um corretor de localizar o imóvel de acordo
com as características que fornece, poupando-se da tarefa de visitar inúmeros imóveis.
De fato, a atividade do corretor se inicia com a oferta do imóvel de acordo com o negócio a ele
confiado, oferta essa que se dá ao público em geral através de anúncios ou aos seus clientes
habituais, bem como, na segunda hipótese, com a procura do imóvel de acordo com as instruções
recebidas do pretendente.
Em razão da sua atividade, surgindo um interessado ou localizando o imóvel, o corretor leva a
efeito a intermediação, aproximando as partes, e intermediando as
tratativas iniciais.

Trecho retirado do livro Direito Imobiliário de Scavone Jr
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